Korjausrakentamishankkeissa tulee usein eteen tiukkoja määräyksiä, riskirakenteita tai yllätyksiä. Asiansa osaava konsultti osaa paitsi ennakoida sudenkuopat, myös toimia sopivasti oikeana kätenä asiakkaan ja urakoitsijan sekä eri viranomaistahojen välillä. Kokosimme onnistuneen korjaushankkeen keskeiset vaiheet erityisesti taloyhtiöiden näkökulmasta Sitowisen alueyksikön johtajan Juha-Pekka Kumpulaisen ja korjausrakentamisen osastopäällikön Antti Strömmerin kanssa.
Urakkasopimus on juridisesti hankkeen tärkein paperi. Aikataulu ja siihen liittyvät viivästyssakot ovat olennainen osa urakkasopimusta, etenkin jos asukkaat joutuvat remontin laajuuden vuoksi etsimään itselleen sijaisasunnon.
Juha-Pekka Kumpulainen
1. Tarveselvitys: korjaussuunitelma tarvitsee hyvät lähtötiedot
Korjaushankkeen lähtökohtana on aina tutkimus. On selvitettävä korjaustarpeen todellinen laajuus: missä kunnossa esimerkiksi rakenteet ovat, mitä pitää korjata.
Selvityksessä on mukana kolme asiantuntijaa: sähkö- LVI- ja rakennetekniikan asiantuntijat. Olennainen osa tarveselvitystä on myös talo- tai kiinteistöyhtiön tahtotila: kuinka suureen remonttiin ollaan valmiita.
- Taloyhtiöissä myös asukkaita kuullaan, Antti Strömmer selventää.
Moni yhtiö lähtee remontoinnissa väärille urille siinä, että tarveselvitys jätetään tekemättä.
- On jo päätetty, mitä tarvitaan, ennen kuin asiaa on tutkittu. Vertaan tätä monesti siihen, että päädyttäisiin jalan amputaatioon kuulematta asiantuntijaa eli käymättä lääkärissä, Kumpulainen sanoo.
Mikä tärkeintä: peräti 90 prosenttia hankkeen kustannuksista määritellään tarveselvitysvaiheessa.
2. Hankesuunnitelma: mitä tarkalleen ottaen tullaan tekemään?
Tarveselvityksen jälkeen siirrytään hankesuunnitteluvaiheeseen.
- Nyt tiedetään, mitä ryhdytään tekemään. Kyseessä voi olla linjasaneeraus, mutta aivan yhtä hyvin vaikkapa jätekatoksen rakentaminen, jonka yhteydessä halutaan rakentaa muutama sähköautojen latauspiste. Tällaisten remonttien yhteydessä konsultti varmistaa, että remontit tulee hoidettua kustannustehokkaasti ja siten, että kaikki PTS:ssä mainitut remontit ottavat huomioon myös tulevat tarpeet, Kumpulainen huomauttaa.
Kattoremontin suunnitteluun vaikuttavat ilmanvaihto ja sen mahdollinen parantaminen sekä palomääräykset. Linjasaneerauksen suunnittelun yhteydessä mietitään, mikä sen sisältö on ja miten remontti käytännössä tullaan viemään läpi.
- Konsultilla on tieto viranomaismääräyksistä, jotka ovat viime vuosien aikana tiukentuneet huomattavasti. Isossa remontissa käydään keskusteluja monen eri viranomaistahon kanssa, Strömmer tietää.
Esimerkiksi rakennusvalvonnan kanssa toimiminen on lähtökohtaisesti konsultille helpompaa kuin maallikoille, sillä konsultilla on valmiiksi laaja tietämys vastaavista hankkeista. Konsultti osaa myös ennakoida riskirakenteita.
3. Suunnittelu: tilaajalle näkymätöntä työtä
Suunnitteluvaihe ei juuri näy tilaajan suuntaan. Suunnitelmissa esitetään kaikki se, mistä hankesuunnitteluvaiheessa on sovittu.
Teknisistä ongelmista, kuten vaikkapa siitä ettei tietyn asunnon patteria voidakaan kytkeä suunniteltuun linjaan, voi joskus muodostua taloudellinen ongelma, ja se taas vaatii asiakkaalta päätöksiä.
Ideaalitilanteessa suunnitteluvaihe hoituu sujuvasti. Sen päätteeksi konsultti on hakenut korjaushankkeelle rakennusluvat ja varmistanut viranomaistahojen kanssa että suunniteltu korjaushanke on turvallinen ja terveellinen.
4. Kilpailutus: urakkasopimus on hankkeen tärkein paperi
Konsultti tietää yleiset sopimusehdot ja niihin liittyvät hankalimmat kulmat, jotka hän kirjaa ylös jo tarjouspyyntöön.
- Viimeistään tässä kohtaa asiakkaan on hyvä käydä pankin kanssa mahdolliset yhtiölainaneuvottelut.
Urakkasopimus on juridisesti hankkeen tärkein paperi. Aikataulu ja siihen liittyvät viivästyssakot ovat olennainen osa urakkasopimusta, etenkin jos asukkaat joutuvat remontin laajuuden vuoksi etsimään itselleen sijaisasunnon.
Konsultti ja valittu urakoitsija käyvät vielä läpi urakkaneuvottelut, joissa varmistetaan, että suunnitelmat on ymmärretty molemmin puolin. Vastuu hankkeesta siirtyy urakoitsijalle.
5. Työmaavalvonta ja takuuasiat: konsultti valvoo
Työmaalla järjestetään aloituskatselmus, jossa konsultti on luonnollisesti läsnä. Työmaata valvotaan tarpeen mukaan sovitusti. Myös lisä- ja muutostöistä käydään usein keskusteluja korjaushankkeen edetessä.
- Hyvin tyypillinen tilanne taloyhtiössä on esimerkiksi sellainen, että löydetään asbestia jonka purku tulisi kalliimmaksi kuin vaikkapa suunniteltujen sähkövetojen pieni muuttaminen, Kumpulainen sanoo.
Korjaushankkeen takuuaika on yleensä kaksi vuotta.
- Takuutarkastuksessa konsultti tekee tarkastuskierroksen yhdessä urakoitsijan kanssa. Jälleen konsultti huomaa usein sellaisia puutteita, jotka taloyhtiön hallitukselta tai isännöinnissä olisivat saattaneet jäädä huomaamatta, Strömmer tietää kokemuksesta.
Lopuksi: konsultti säästää hallituksen yöunia pitkällä tähtäimellä
Takuuasioista ”tappeleminen” ei useinkaan ole taloyhtiön hallituksen jäsenten toivetila. Jos takuuasioista syntyy erimielisyyttä, konsultti on hyvä suodatin hallituksen ja urakoitsijan välissä. Hän tietää juridiset pykälät joihin vedota, eikä toisaalta menetä yöuniaan asian kanssa.
Ulkopuolisen konsultin käyttö säästää siis hallituksen jäsenten yöunia hankkeen aikana ja sen jälkeen.
- Konsultin käyttö varmistaa sen, ettei maallikoiden tule tehtyä tietämättömyyttään päätöksiä, joista voisi joutua myöhemmin vastuuseen. Asiantuntijat ottavat aina kokonaisvastuun, Kumpulainen muistuttaa.
