Otsikko on tietoisesti provosoiva, sillä on vaikea perustella 78 miljardin euron velan olevan Suomen mittakaavassa jotakin muuta kuin ongelma. Arkijärjellä ajateltuna, kaikenlaisiin ongelmiin tyypillisesti pyritään löytämään ratkaisu ja useimmiten näin lopulta tapahtuukin.
Yhteiskunnan tasolla olevissa ongelmissa se ei tietenkään ole niin yksinkertaista, ja kiinteistöjen korjausvelkakin on monikerroksinen vyyhti. Kuitenkin on varsin perusteltua kysyä, miksi kiinteistöjen tekninen korjausvelka on kasvanut tällä vuosituhannella 25 miljardista 78 miljardiin euroon. Äkkijyrkkä suora johtopäätös voisi olla, koska näin on annettu tapahtua, tällä asialla ei liene mitään merkitystä, eikä se ole edes ongelma. On ongelma olemassa, siihen tarttuminen vain on osoittautunut vaikeaksi.
Korjausvelka kohtelee aivan eri lailla esimerkiksi yksittäistä omakotitalon omistajaa, asunto-osakeyhtiön osakasta, suurta kiinteistösijoittajaa tai kuntaa.
Kenen ongelma korjausvelka siis on?
Kiinteistöjen korjausvelkaa käsitellään julkaisuissa ja puheenvuoroissa usein niin ylätasolla, että lukijalle tai kuulijalle muodostuu automaattisesti mielikuva, että se on kaikkialla jatkuvasti ja koskee kaikkia kiinteistöjen omistajia. Sitowise Oy:lle tehdyn tuoreen YAMK opinnäytetyön havaintojen perusteella tämä on pielessä oleva käsitys. Tilanne vaikuttaisi olevan niin, että korjausvelka on kyllä kaikkia koskettava asia, mutta sen merkitys vaihtelee hyvin suuresti kiinteistön mm. omistamisen syyn ja tarpeen mukaan.
Korjausvelka kohtelee aivan eri lailla esimerkiksi yksittäistä omakotitalon omistajaa, asunto-osakeyhtiön osakasta, suurta kiinteistösijoittajaa tai kuntaa. Yksinkertaistettuna ajatuksena, korjausvelan merkitys on sitä suurempi, mitä vaikeampi on luopua omistettavasti kiinteistöstä. Asunto-osakkeen voi aina myydä ja asunnon sisätilojen esteettisyydellä on todellisuudessa suurempi merkitys kuin taloyhtiön korjaustarpeilla. Kiinteistösijoittajan on toki varjeltava omistuksiaan, mutta jos korjausvelkaa kertyy liiaksi, on kiinteistösalkun trimmaaminen aina mahdollista. Kunta ei sen sijaan voi myydä pois päiväkotejaan, ja korjausvelkaa ei saisi siis päästää ongelmaksi saakka. Infrastruktuurin osalta tämä on usein helpompaa havaita ja ymmärtää. Kaikki meistä käyttävät muun muassa teitä ja väyliä, ja vaikka niissäkin on korjausvelkaa, sitä kuitenkin hallitaan jatkuvasti koska tiet ja väylät ovat kaikille välttämättömiä.
Jos korjausvelka onkin oikea ongelma vain osalle kiinteistöjen omistajia, miksi he eivät ole tarttuneet asiaan tai saaneet sitä kuriin? Alalla tämä ymmärretään yleisesti, mutta sanottakoon se vielä: on hyvin yksinkertaista omistaa ja hallita yhtä kiinteistöä verrattuna suurempaan kiinteistösalkkuun tai -massaan, eli kiinteistöjen omistamisen laajuus on korjausvelankin kannalta merkittävä tekijä.
Yksittäisen kiinteistön kohdalla periaatteessa mikä tahansa korjaus laskee korjausvelan määrää, mutta massatasolla väärässä järjestyksessä ja/tai laajuudella tehdyt korjaukset erittäin suurella todennäköisyydellä lisäävät sitä.
Korjausvelkaa ei voi poistaa, mutta sitä voi hallita
Sitowisellä on kehitelty mahdollisia ratkaisuja kiinteistömassojen hallintaan ensisijaisesti teknisen korjausvelan näkökulmasta. Edellä mainittujen havaintojen perusteella, sekä kesällä 2022 tehdyn asiakastutkimuksen saman myös vahvistaessa, ensivaiheen potentiaalisimmat asiakkaat olisivat kunnat ja kaupungit. Syy on yksinkertainen. Heillä on suuret kiinteistömassat hallittavana, niihin on jo kertynyt paljon korjausvelkaa ja samalla on vain vähän varoja korjaushankkeisiin. Sitowisellä ymmärretään hyvin, ettei tätä kokonaisuutta voida ratkaista pelkästään tietoteknisellä järjestelmällä, mutta oikeanlaisella voisi saada tilanteen aidosti hallintaan.
Erilaisia kiinteistöhallintajärjestelmiä on markkinoilla paljonkin tarjolla, ja lähes jokaisella kunnalla on jokin käytössään. Korjausvelan näkökulmasta katsottuna ne eivät ilmiselvästi vastaa tarpeeseen riittävällä tasolla. Tämänhetkisen näkemyksen mukaan tarvittavan ratkaisun avainteemoina olisivat kiinteistöjen keskinäinen vertailtavuus, yhden silmäyksen kokonaiskuva ja vähien varojen optimaalinen käyttö. Nykyisin yleisesti käytössä olevat järjestelmät koetaan asiakastutkimusten mukaan kyllä hyviksi, osin jopa erinomaisiksi, kun tarkastellaan yksittäistä kiinteistöä ja sen tarvittavia korjauksia. Kun samaan tarkasteluun haluttaisiin useampia kiinteistöjä samaan aikaan ja tarkastella niiden vaikutusta kokonaiskiinteistömassaan, se ei enää onnistu tai on monimutkaista. Kun olemassa olevat järjestelmät lähestyvät kiinteistöjen hallintaa yksittäisten rakennusten kautta, Sitowise haluaisi lähestyä juuri päinvastaisesta suunnasta, suuren massan näkökulmasta. Se auttaisi etenkin tarvittavien korjaustoimenpiteiden järjestyksen priorisoinnissa kiinteistöjen välillä perustuen tietoon, ja tämä taas edesauttaisi korjausvelan pysymistä kurissa.
Yksittäisen kiinteistön kohdalla periaatteessa mikä tahansa korjaus laskee korjausvelan määrää, mutta massatasolla väärässä järjestyksessä ja/tai laajuudella tehdyt korjaukset erittäin suurella todennäköisyydellä lisäävät sitä. Tällaista priorisointia ja optimointia ei ole mahdollista tehdä, ellei kiinteistömassasta ole riittävää kokonaiskuvaa ja kiinteistöt keskenään vertailukelpoisia.
Ehkäpä teknisen korjausvelan kurissa pitäminen on yksi vastuullisen kiinteistöpidon mittareista jatkossa.
Ratkaisun laajennusmahdollisuudet
Entäpä ne muut kiinteistömassojen omistajat, joille tekninen korjausvelka ei ole ratkaisua kaipaava ongelma? Korjausvelan hallintaan tarkoitetun ratkaisun keskiössä kiinteistöjen saaminen vertailukelpoisiksi keskenään, mutta lähinnä kuntotason ja korjaustarpeiden osalta. Vaikka tämä ei välttämättä ole esimerkiksi kiinteistösijoittajan intressissä, niin massatason vertailtavuus ja kokonaiskuvan muodostaminen muilla parametreillä on herättänyt kiinnostusta. Muun muassa vuokraus- ja käyttöasteet, energian kulutus sekä erilaiset kiinteistötalouden ja vastuullisuudenkin tunnusluvut ovat olleet keskusteluissa. Etenkin vastuullisuusteemat kaikkine eri näkökulmineen ovat nousseet useimpien kiinteistöjen omistajien kiinnostuksen kohteeksi. Ehkäpä teknisen korjausvelan kurissa pitäminen on yksi vastuullisen kiinteistöpidon mittareista jatkossa. Kiinteistöjen hallintaan ja johtamiseen tarkoitettujen työkalujen ja ratkaisujen markkinassa näyttää olevan selvästi potentiaalia jo nyt, mutta myös lähitulevaisuudessa. Jatkakaamme siis töitä.
